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住宅70年大限到期以后 我们的房子怎么办?
日期:2009-06-30 来源:
住宅70年大限到期以后 我们的房子怎么办?

近日,有媒体报道称,《土地管理法(修订草案征求意见稿)》将住宅70年大限到期“按照国家有关规定自动续期”的条款,替换了原方案的“无偿自动续期”。对此,各界普遍解读为住宅满70年后将“有偿”续期。商品房屋所有者的普遍疑惑:“70年大限到期后,我们的住房怎么办?”

我国相关法律规定,居民商品住宅只有70年的土地使用权。而百姓也最为关心的70年土地使用权到期后如何续期,但官方至今没有给出明确说法。

国土资源部一位官员近期表示,这份“征求意见稿”严格来说还只是一份内部文件,这些“意见”在没有审议公布之前尚且不足为据。这位官员还表示,住宅土地使用权到期后如何续期还是几十年后的事情,届时是“无偿”还是“有偿”续期,不会在近期确定。

对此,有专家就表示,居民在购买商品房的过程中,同时购买了70年土地使用权,相当于已经支付了土地成本,也就是说购房者就不曾无偿使用过土地。此专家还明确表示,土地使用权到期后续期不该收费。因为土地使用权本来就不应收钱。在市场经济体制下,百姓与政府应该是税收关系,而不应是买卖关系。地方政府不应变成“土地财政”,不应把土地变为获利的主要途径。

以立法博弈化解土地使用权续期争议

合理建议:《土地管理法》可进一步明确是“无偿”还是“有偿”。如立法欲明确为“有偿自动续期”,还可以明确“有偿”的计算标准。

以立法博弈化解土地使用权续期争议

王琳

因《土地管理法》草案中并未明确“自动续期”是“无偿”还是“有偿”,遂有专家认为,如果明确了是“无偿”,那么,政府将肯定不能在续期中收取费用,而以“按照国家有关规定”作为表述,“就可以是无偿,也可以是有偿,这样就有了回旋的空间,按照届时的情况管理,实际上把这个权力交给了政府”。

事实上,土地使用权续期问题并非因此次《土地管理法》修订而产生。国务院于1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,第12条明文规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这一规定使得在中国内地发生的商品房买卖事实上都成了“使用权租售”,业主实为“承租人”,只不过是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。

这一规定明显违背公平原则,因而自通过之日起就备受质疑。经过反复的立法博弈,八次审议方获通过的《物权法》终于在法律层面对此进行了校正。该法第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”此外,对“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期”,《物权法》明确:“依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

根据“上位法优于下位法”的原则,作为国家基本法律的《物权法》要优于作为行政法规的“暂行条例”。住宅建设用地使用权“自动续期”事实上已经取代了之前的“到期国家无偿收回”。为求法制统一,与之相冲突的《土地管理法》也同样面临应予修订的命运。但《物权法》所规定的“自动续期”并未明确是“无偿”还是“有偿”。因而在理论上,《土地管理法》可进一步明确是“无偿”还是“有偿”。如立法欲明确为“有偿自动续期”,还可以明确“有偿”的计算标准。

立法本应协调一致。最好的立法协调,是《土地管理法》的修订与《物权法》的立法同时进行。遗憾的是,立法机关并未有此考量,造成了《物权法》与《土地管理法》及“暂行条例”之间的脱节。因《土地管理法》草案所引发的70年有偿自动续期之争,实则是在《物权法》通过之际就已埋下了伏笔。

笔者注意到,在某门户网站的相关新闻后,网民留下了上万条评论,一边倒地质疑有偿续期。我相信公众对土地使用权“无偿自动续期”有足够的信心,否则他们怎会放心购买最高只有70年土地使用权的房子?

合法的商品房买卖背后,业主都能领到“房屋产权证”与“土地使用权证”。房产证确认的是“房屋产权”,因为房产属于私人财产,并无期限之说。但在土地国有的现实之下,房产拥有人对房屋赖以栖身的土地却只有“使用权”。由于房与地不可分割,土地使用权事实上也决定了房屋使用权。若不能公平合理地解决土地使用权的“70年大限”问题,本已饱受煎熬的房地产业必将再受打击。房价本就高企,续期的费用无疑仍要列入房价。若是象征性地交费续期还好,一旦费用偏高,必将招致民怨沸腾。

与其将来面对激烈的社会冲突,不如尽早公开草案,引入立法博弈,并以此来争取更多的民意认同,防范潜在的社会风险。《土地管理法》的修订是立法机关的分内之事,由代表行政机构的国土资源部来主导草案的制订和修改,本就不符合立法平衡原则,也不利于利益相关各方进行平等博弈。当务之急,立法机关应广开言路,面向社会征集《土地管理法(修订草案)》,对初选入围的草案不论制订者为何方,都应及时公开,供民众参与讨论。《土地管理法》修订不能再走“部门立法”的老路了。

商品房土地使用权不能含混不清

专家之言:可以根据房屋建筑质量,适当延长土地使用期限,从而使房屋所有权人能够继续使用购买的商品房。

商品房土地使用权不能含混不清

乔新生

《土地管理法》修改风波持续燃烧。虽然有关政府部门公开出面澄清事实真相,但争论仍在持续。 当初我国在制定《物权法》的时候,也是颇费周折。现行的《物权法》将土地使用权到期后产生的法律后果概括为“自动续期”,其实是一种权宜之计。这个问题之所以变得如此棘手,原因就在于政府在出让土地使用权的时候,一次性收取土地出让金,结果导致在现实生活中,土地使用权到期,但商品房依然存在的尴尬局面出现。假如土地使用权按年征收,商品房不复存在时,停止征收土地出让金,那么,所有的问题都会迎刃而解。

假如商品房提前报废,那么,房屋所有权人就不需要继续缴纳土地出让金;假如商品房使用的年限较长,那么,“自动续期”之后,房屋所有权人还必须缴纳土地出让金。为了防止开发商人为地延长商品房使用年限,法律可以规定强行报废制度――商品房使用一定期限之后,必须强行报废,这样就可以有效地避免土地使用权到期之后,出现“自动续期”的情形。

由于当初立法机关考虑不周全,结果导致在现实生活中出现了天大的麻烦。我国《物权法》非但没有解决问题,反而将这个问题隐藏起来,成为一颗“定时炸弹”。《土地管理法》不能回避这一问题,更不能以“打太极拳”的方式,将问题继续隐藏下来。《土地管理法》必须明确土地使用权到期之后,房屋所有权人究竟应该怎么办?假如需要缴纳土地出让金,那么,必须明确相关标准;假如不需要缴纳土地出让金,那么,必须在立法中说明理由。

我国《宪法》规定城镇土地归国家所有,所以,收取土地出让金,是体现国家所有权的基本表现,也是我国《宪法》的基本要求。“自动续期”而不需要缴纳土地出让金,就意味着变相实行土地私有化,这是修改《宪法》的重大事件,需要全国人民代表大会启动《宪法》修改程序。否则,修改后的《土地管理法》就会与《宪法》发生矛盾。

笔者的建议是,我国《土地管理法》可以在尊重事实的基础上,制定如下法律规范:首先,规定土地使用权到期之后,“自动续期”,但是需缴纳土地出让金;其次,土地出让金的征收标准,可以比照当初土地出让价格,按年征收;第三,对于高出土地出让价格的增值部分,应当征收房地产税,确保国家能够从土地增值获得收益;第四,房屋自然损坏或者依照法律被宣布报废之后,不需要缴纳土地出让金,土地使用权不复存在,土地仍然属于国家所有。

政府一次性收取土地出让金,不仅导致地方政府急功近利,大量出让土地,形成“土地财政”,而且剥夺了消费者的权利。消费者的房屋所有权是一种最基本的民事财产权利,在房屋尚未自然损坏或者依照法律被宣布报废之后,强行收回消费者的房屋,是一种侵权行为。当初我国《物权法》之所以规定“自动续期”,目的就是为了保护消费者的房屋所有权。可是,围绕着土地使用权的争论,使得消费者的房屋所有权又一次陷入到危险漩涡之中。即使出于保护消费者房屋所有权的考虑,立法机关也应该尽快改变我国当前土地使用权出让规定,实行按年征收土地出让金制度。这样做不但可以确保消费者的房屋所有权不受损害,而且可以防止地方政府急功近利,在房地产开发方面追求短期利益。

实现新旧法之间平稳对接,应该成为我国立法机关追求的目标。在土地使用权70年不变的情况下,笔者的建议是,可以根据房屋建筑质量,适当延长土地使用期限,从而使房屋所有权人能够继续使用购买的商品房。

 

(作者系海南大学法学院副教授)

权利关怀:未来的权利,必须是在现在就能“看得见的可实现的权利”。

住宅70年续期模糊昭示未来权利隐忧

单士兵

在权利意识深入人心的年代,即便是对未来的权利,公众也应有着极大的现实诉求。我们今天无数的权利实现,就是过去长期为之博弈的结果。不要说现在有些商品房的土地使用权本身规定就远远低于70年,即便是拥有70年土地使用权的住宅,在商品房开发销售周期相对漫久的语境下,业主的土地使用年限也大大缩水了。也就是说,住宅70年使用权的续期问题,并不是一个遥不可及的权利实现问题。

一提到住宅用地70年使用权问题,人们自然而然会想到《物权法》。因为这部确认、利用和保护财产的基本法律,曾有明确规定,即“住宅用地使用权期间届满后自动续期”。但是,这样的规定并没有真正给公众吃下一颗定心丸。因为这样的规定,太过原则笼统,对到底如何续期的程序、费用等问题,都缺乏明确的可操作的规定。以往太多教训都说明,正是某些制度文本当初的规定太过原则笼统,才给以后的执行留下了后遗症,最终损害到公众的相关权利实现。

及时通过相关配套制度的建设,来弥合此前法律制度存在的缺陷,这是法制建设无法绕行的选择。《土地管理法》的修订,其最大的价值指归,也就在于对那些土地管理中目前尚不明晰的地方,进行制度补充与完善。这实际要求,对于住宅用地70年使用权的续期,不能再留下太多的空白,让老百姓在无法预期的想象中去耗费精神。遗憾的是,以“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”,实际上就是在把清晰明确的规定转化为模糊空泛的表达。很显然,这种“模糊对模糊”的制度文本,无法起到法制完善的功能,只能说明立法精神品质的倒退。

这样的立法,只能让无数捧着房产证和土地证的业主,想不明白在房屋土地使用权到期后,到底是否需要重新掏钱买地?而这些年,有关地方政府“以地生财”造成房价高企的现实,更容易让公众担忧,即便是在未来把房屋保养得百年不腐,也未必能够承受再次使用住宅土地的成本。毕竟,谁知道这样的规定背后,是否会出现套利和寻租的空间呢?这样的担忧,说到底,就是对权利的无法预期,就是对公权在私权问题上态度缺乏信任。

权利的实现是靠法律制度保证的。然而,太多的立法滞后不前,太多的法律弹性空间过大,太多的法律不具备可操作性,都让无数公众失去太多原本属于他们的权利。这实际要求,未来的权利,必须是在现在就能“看得见的可实现的权利”。所以,对于住宅用地70年使用权如何续期,我们绝不应在法律的那些模糊空泛的“预留空间”里漫漫无期等待,那样的话,保不准一觉醒来,你就会发现,自己真的因为续缴不起土地使用费用,从那间原本属于自己的屋子里被“扫地出门”了。

(作者系《重庆时报》评论员)

迫在眉睫:国土资源部官员的澄清,只是让我们重温了一下《物权法》的相关条款,却并没有回答人们最关心的问题。

70年后我们为房子到底要不要交钱

晏扬

住宅满70年后是否无偿续期,这是一个迫切需要予以明确的问题,而不能等到70年后再明确,因为每一个拥有私人住宅的人,都迫切想知道自己未来的权利几何,所购房产实际价值几何,每一个打算买房子的人,也都迫切想知道自己现在的付出是否划算,做那么久的“房奴”是否值得。

几天前,一则关于住宅70年后“自动续期”的报道引爆舆论。该报道称,《土地管理法(征求意见稿)》以住宅满70年后“根据国家有关规定自动续期”替换了《物权法》中“无偿自动续期”的表述,一些专家认为,这意味着住宅满70年后将可能有偿续期。面对舆论炮轰,国土资源部官员出面澄清说,住宅满70年是否有偿续期并无定论,《物权法》中也只是规定“自动续期”,征求意见稿中的“根据国家有关规定自动续期”并不代表“可能有偿续期”,“有偿”只是专家的推测,这种推测是不负责任的。

很感谢国土资源部官员的澄清。无论是最初的新闻报道,还是一些专家的解读,以及见诸各媒体的评论,大家都搞错了一点――误以为《物权法》中的相关条款是“无偿自动续期”。既然《物权法》中只是规定“自动续期”,并无“无偿”二字,那么其与《土地管理法(征求意见稿)》中的“根据国家有关规定自动续期”,就没有什么区别了。

可是,大家也只是搞错了这一点,而“可能有偿续期”的推测并没有错,因为无论是《物权法》中的“自动续期”还是《土地管理法(征求意见稿)》中的“根据国家有关规定自动续期”,都回避了有偿、无偿这个问题,连国土资源部官员也表示“并无定论”,既然没有定论,当然就有可能是无偿续期,也可能是有偿续期――专家只是推测“可能有偿”,而不是说“肯定有偿”,怎么能说他们不负责任呢?

所以,国土资源部官员的澄清,只是让我们重温了一下《物权法》的相关条款,却并没有回答人们最关心的问题――70年后我们还要为房子交多少钱。所以,国土资源部现在的澄清,无疑是令人失望的,其指责专家误导公众,更是让人莫名其妙。

当然,住宅满70年后是有偿还是无偿续期,并不是国土资源部就能说了算的,但是很显然,国土资源部是《土地管理法》修订工作的重要参与者,甚至是事实上的主持者,应该充分了解、体谅民众关切的问题,积极会同有关方面尽早就住宅续期问题作出决策,在征求公众意见的基础上,将之体现在法律文本之中,让老百姓吃一颗定心丸。

事实上,住宅满70年后是否无偿续期,这是一个迫切需要予以明确的问题,而不能等到70年后再明确,因为每一个拥有私人住宅的人,都迫切想知道自己未来的权利几何,所购房产实际价值几何,每一个打算买房子的人,也都迫切想知道自己现在的付出是否划算,做那么久的“房奴”是否值得。进一步说,明确住宅未来续期问题,还将会影响目前的楼市走向、房价走势、房地产业的发展前景、政府土地财政的调整规划等诸多方面。所以,住宅续期问题不是一个未来议题,而是一个迫在眉睫的议题,现在我们就等着有关方面给出答案。

(作者系《嘉兴日报》评论员)

(来源:东莞日报  )



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